Cambio de ciclo: el aumento del precio de las propiedades anticipa más ventas y menos negociación
Las propiedades acumulan siete meses consecutivos de suba y el precio del m2 de la compraventa parecería estabilizarse y ya no bajar
El precio medio por metro cuadrado aumentó un 0,4% en enero y acumula siete meses consecutivos de suba, un 1,6% desde junio de 2023, de acuerdo a los últimos datos del informe de Zonaprop. Según algunos expertos del mercado, estos números confirmarían que se visibiliza cada vez más una estabilización en el precio del m² de la compra venta de propiedades.
El informe también agrega que el precio medio por metro cuadrado se ubica en US$2186 dólares, y registra el mayor incremento mensual desde junio de 2018. Ahora bien, si se tiene en cuenta la comparación interanual, el precio disminuye: baja a un 0,3% y el precio se ubica 21,9% por debajo del máximo alcanzado en 2019, cuando el valor era US$2800 dólares por m².
“Por ahora no se puede hablar de recuperación de valores de concreción, pero sí se observa que se estaría llegando a un piso en cuanto a los valores”, asegura el arquitecto José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Afirma que los datos del informe parten de los valores de la oferta, es decir que muestra las expectativas con la que sale publicado un determinado inmueble, pero puede ser que la venta no se concrete por ese valor, por lo que es necesario analizar también la respuesta de la demanda. De todas formas, asegura: “También notamos que en los últimos seis meses se estabilizó el precio del m² e incluso hubo en algunos meses una leve revalorización. Estamos llegando a un punto donde se va a estabilizar el precio”.
Rozados también afirma que ya no hay por el lado de la oferta una actitud de aceptar bajas pronunciadas del valor: “Ante un precio que se le proponga al propietario y que no lo considere conveniente, no estará dispuesto a vender la propiedad por ese valor, porque hay cierta expectativa de que esa tendencia en caída de precios pueda frenarse, estabilizarse y después crecer”.
Soledad Balayán, directora de Maure Propiedades, comparte la visión de que se puede hablar de una estabilidad de precios y de que se frenó la caída: “Según el último informe del ROI con datos del primer semestre 2023 (el relevamiento de operaciones inmobiliarias) el precio de la propiedad cayó un 32% respecto de los precios del 2019 (el valor del m² tuvo una caída del 32%, comparado a lo que se vendía en el 2019). Lo que vimos fue un freno a esa caída y un poco más de estabilidad en los precios”.
El mercado se mueve y las ventas se concretan
Si sigue aumentando la oferta de propiedades que pasan a alquiler, bajará la oferta de los que están en venta”, comparte Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima, y agrega que “es posible que se aceleren los cierres de venta a medida que baja la oferta de propiedades para la venta y, con ello, se podría generar a mediano plazo una tendencia de que los precios vayan subiendo de a poco”. Asegura que la gente compra cuando se está vendiendo e incluso cuando el precio empieza a aumentar, por lo que el aumento de precios gradual podría ser positivo para que aumenten las ventas.
Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza, opina que podríamos estar ante “el eventual comienzo de una recuperación, pero tienen que pasar muchas cosas en el medio”. Opina que los siete meses de aumento en el precio del m² parecen mucho, pero suman un 1,6% acumulado, lo cual “es poco”.
Otros expertos señalan que a la cifra que indica Zonaprop de aumento del precio medio por metro cuadrado es mayor. Esta plataforma muestra los valores que se ofertan, pero las escrituras firmadas y concretadas a lo largo de los últimos meses por varias inmobiliarias señalan que el precio del m² es todavía más alto.
Diego Cazes, director general de L.J. Ramos, está de acuerdo en que el valor de ofrecimiento haya tenido el aumento que indica Zonaprop, pero opina que si uno mira las operaciones que se concretaron (más allá de lo que se ofrece, que es lo que registra la plataforma), ese aumento fue mayor. “Antes se aceptaban contraofertas de hasta un 20% menos del valor ofertado originalmente. Hoy, como el propietario negocia menos (no acepta contraofertas muy por debajo del precio que oferta), se considera que subió el precio”, compartió.
Martín Boquete, director de Toribio Achával, comparte su mirada: “Además de que subieron los precios de publicación en los porcentajes que indica Zonaprop, bajó el margen de negociación. Es decir que la diferencia entre el precio de publicación y el precio de cierre es menor, con lo cual, los precios subieron todavía más”. En otras palabras, los propietarios no aceptan contraofertas muy bajas por parte de los compradores. “A lo que dice Zonaprop, sumaría que subieron un 2/2,5% más, según nuestra estadística de los últimos meses”, agregó Boquete.
Por su parte, Javier Igarzabal, director de DIC Propiedades, señala que, en cuanto a los precios de venta “notamos que sí empiezan a rebotar para arriba en algunos segmentos, pero hay que ver si se venden”. Y agregan que las operaciones que fueron concretando en estos últimos días siguen a precios de cierre 2023. En este sentido, habrá que tener en cuenta nuevamente la respuesta de la demanda.
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